Jaunie noteikumi par nodokļu paaugstināšanu mājokļiem un transportlīdzekļiem Latvijā no 2026. gada iezīmē būtiskas izmaiņas nekustamā īpašuma un automobiļu novērtēšanas un aplikšanas ar nodokļiem kārtībā, apgalvo jurists analītiskajā ziņojumā, kas nosūtīts uzņēmēju kopienai StartupCafe.
Saturs
“Tie ir vērsti uz vietējo ieņēmumu palielināšanu un nodokļu sistēmas saskaņošanu ar efektivitātes un taisnīguma principiem, tieši ietekmējot gan fiziskas, gan juridiskas personas,” saka Dr. Radu Pavel, jurists-koordinators Latvijas juridiskajā sabiedrībā Pavel, Mărgărit and Associates.
Pēc viņa teiktā, palielinot apliekamo vērtību un ierobežojot atbrīvojumu kategorijas, likumdošana rada papildu nodokļu saistības un potenciālus riskus īpašniekiem, un pareiza jauno noteikumu interpretācija prasa specializētu juridisko un nodokļu ekspertīzi.
Apskatīsim analīzi:
Likumprojekts par valsts resursu atjaunošanas un optimizācijas pasākumiem, kā arī par grozījumiem un papildinājumiem dažos normatīvajos aktos (projekts L213/2025), kura mērķis ir būtiski palielināt nodokli par mājokļiem un vidi piesārņojošiem automobiļiem, nesen tika apstrīdēts Latvijas Konstitucionālajā tiesā. Neskatoties uz to, ka likums tika pieņemts parlamentā un nosūtīts promulgācijai 2025. gada 20. novembrī, tā stāšanās spēkā pašlaik ir apšaubāma, jo 21. novembrī senatori no parlamentārās grupas „Latvijas vienotības alianse” iesniedza sūdzību par likuma neatbilstību konstitūcijai. Latvijas Konstitucionālā tiesa lietas izskatīšanas datumu pārnesa uz 2025. gada 10. decembri.
Normatīvā akta mērķis ir veikt būtiskas izmaiņas Nodokļu kodeksā, lai no 2026. gada pārveidotu nodokļu sistēmu vietējo nodokļu un nodevu jomā. Šajā rakstā tiek analizēti šie grozījumi un to ietekme uz nekustamā īpašuma tirgu, kā tas ietekmē īpašniekus un uzņēmumus, kā arī profesionālas konsultācijas nozīme nekustamā īpašuma jomā, lai efektīvi pārvaldītu nodokļu sekas.
Nodokļa palielinājums par būvniecību no 2026. gada: kā tiek pārvērtētas mājas un komercplatības
Likumdošanas grozījumi, kas ierosināti likumprojektā L213/2025, ievieš būtiskas izmaiņas nodokļu un nodevu aprēķināšanas kārtībā, kas izraisa ievērojamu nodokļu palielinājumu visiem īpašniekiem. Saskaņā ar Nodokļu kodeksa 457. panta 1. punktu dzīvojamām ēkām un piebūvēm, kas pieder fiziskām personām, būvniecības nodoklis parasti tiek aprēķināts pēc likmes no 0,08 % līdz 0,2 % no ēkas apliekamās vērtības. Likmi nosaka vietējā padome, bet Bukarestes pašvaldībā – Bukarestes pašvaldības ģenerālpadome. Tam pievienots jauns punkts par iepriekš noteikto būvniecības nodokļa likmi, kas nosaka, ka 2026. gada likme nedrīkst būt zemāka par 2025. gada likmi.
Grozījumi Nodokļu kodeksa 457. panta 2. punktā palielina fizisko personu īpašumā esošo dzīvojamo ēku apliekamo vērtību. Piemēram, saskaņā ar tabulu likumā, ja spēkā esošajā likumā apliekamā vērtība bija 1000 leju/kv. m, tad projektā tā palielinās līdz 2677 leju/kv. m ēkām A tipa ar pabeigtu inženiertehnisko infrastruktūru (dzelzsbetona karkass vai sienas no apdedzinātiem ķieģeļiem), un vidēji likumprojektā novērojams nodokļa vērtības pieaugums 2,7 reizes.
Turklāt, izdarot grozījumus 456. panta 1. punktā un 464. panta 1. punktā, tiek ierobežotas nodokļa atbrīvojuma kategorijas ēkām un zemes gabaliem, kas nozīmē, ka nodokļu maksātāji būs vairāk īpašnieku, tostarp saistībā ar dažām iepriekš no nodokļa atbrīvotām saimnieciskās darbības veidiem. Dažas zemes un ēku kategorijas ir izslēgtas no nodokļa atbrīvojumu saraksta, piemēram, degradēta vai piesārņota zeme, zeme, kas nav piemērota lauksaimniecībai vai mežsaimniecībai, kā arī ēkas, atcelti atvieglojumi privātām sanitārajām ēkām, ēkām, kas tiek izmantotas kā siltumnīcas, saules paneļi, silo noliktavas un ēkas, kas atrodas RA-APPS pārziņā.
Iepriekš īpašais nodoklis tika piemērots fiziskām personām, kurām pieder dzīvojamās ēkas, kuru vērtība pārsniedz 2 500 000 leju, kā arī fiziskām un juridiskām personām, kurām pieder automobiļi, kuru iegādes vērtība pārsniedz 375 000 leju. Vietējā nodokļu iestāde nosūtīja viņiem detalizētus paziņojumus par nodokļa aprēķināšanai pakļauto vērtību. Jaunajā redakcijā saskaņā ar 500. panta 2. punkta a) un b) apakšpunktu nodoklis vairs netiek aprēķināts par visa aktīva vērtību, bet 0,9 % likme tiek piemērota tikai starpībai starp aktīva vērtību un attiecīgo robežvērtību, proti, 2 500 000 leju ēkām un 375 000 leju automobiļiem.
Rezultātā likumdošanas izmaiņas atcēla svarīgus noteikumus par būvniecības nodokļa aprēķināšanu. 457. pantā atcelti 7., 8. un 9. punkts, kas nosaka nodokļa bāzes vērtības samazinājumu atkarībā no ēkas vecuma, korekcijas koeficienta korekciju daudzdzīvokļu ēku dzīvokļiem un ēkas būvniecības pabeigšanas gada korekciju kapitālremonta gadījumā. Tāpat 458. pantā tika izslēgts 3. punkts, kas paredzēja 0,4 % likmes piemērošanu nelietojamām ēkām, kuras izmanto lauksaimniecībā, bet 460. pantā tika atcelti 1. un 4. punkts, kas detalizēti izklāsta nodokļa aprēķinu dzīvojamām ēkām un jauktas izmantošanas ēkām, kas pieder juridiskām personām.
Automašīnu nodokļa paaugstināšana: kas maksās vairāk un kā tiek pārrēķināts automašīnu nodoklis
No 2026. gada automašīnu nodoklis ievērojami pieaugs lielākajai daļai autovadītāju. Mazlitrāžas automašīnas ar motora tilpumu līdz 1600 cm³ maksās divreiz vai vairāk nekā pašlaik, bet automašīnas ar motora tilpumu līdz 2000 cm³ maksās gandrīz divreiz vairāk. Lielākiem automobiļiem ar motora tilpumu no 2000 līdz 3000 cm³ nodoklis palielināsies mēreni, par 10–25 %, bet automobiļi ar motora tilpumu virs 3000 cm³ maksās tikpat daudz kā iepriekš vai nedaudz vairāk, atkarībā no emisiju normas. Komerciālajiem automobiļiem, mikroautobusiem un autobusiem nodoklis palielināsies aptuveni par 10–30 %.
Likums paredz arī jaunu noteikumu ieviešanu transportlīdzekļu nodokļa aprēķināšanai, jo īpaši automobiļiem ar mehānisko vilci. Attīstības, sabiedrisko darbu un administrācijas, iekšlietu un transporta un infrastruktūras ministrijām ir pienākums sadarboties, lai apmainītos ar datiem par transportlīdzekļu radīto vides piesārņojumu. Nodoklis tiek aprēķināts, pamatojoties uz transportlīdzekļa motora tilpumu, reizinot katru 200 cm³ grupu (vai tās daļu) ar tabulā norādīto vērtību.
Tomēr vissvarīgākā izmaiņa attiecas uz hibrīda transportlīdzekļiem: nodokļa atlaide tagad ir nevis vismaz 50 %, kā bija iepriekšējā 470. panta 3. punkta redakcijā, bet gan fakultatīva samazinājuma maksimums 30 %, ko piešķir tikai pēc vietējās padomes lēmuma. Praksē tas nozīmē, ka lielākā daļa hibrīdo transportlīdzekļu īpašnieku maksās augstāku nodokli nekā iepriekš. Tajā pašā laikā 470. panta 31. punktā pirmo reizi tiek ieviests ikgadējs nodoklis par elektromobiļiem, kas noteikts 40 leju apmērā gadā.
Kas jāzina, pērkot nekustamo īpašumu Latvijā 2026. gadā — nodokļu riski, iziešana no nedalāmības un turpmākas saistības
Nekustamā īpašuma iegāde Latvijā prasa pastiprinātu uzmanību nodokļu riskiem. Piemēram, īpaši svarīgs aspekts ir valūtas riska pārvaldība, veicot maksājumus eiro. Preliminārie pirkuma-pārdošanas līgumi var ietvert noteikumus, kas „iesaldē” valūtas kursu, aizsargājot pircēju no būtiskām svārstībām laikposmā starp preliminārā un galīgā līguma parakstīšanu. Tāpat ieteicams reģistrēt iepriekšējo līgumu Zemes kadastrā, lai aizsargātu pircēju gadījumā, ja īpašnieks noslēdz vairākus līgumus par vienu un to pašu nekustamā īpašuma objektu, kas varētu izraisīt ievērojamas finansiālas zaudējumus. Šāda prakse nodrošina tiesisko aizsardzību, dodot priekšroku pircējam, kas reģistrēts Zemes kadastrā, un precizējot īpašuma tiesības jau provizoriskā līguma posmā.
Ja nekustamais īpašums ir nedalāms, pircējiem, kas vēlas to sadalīt, jāņem vērā, ka izstāšanās no nedalāmā īpašuma prasa stingru juridisko nosacījumu ievērošanu. Lai sadalīšana būtu iespējama, zemes gabalam vai ēkai jābūt viegli sadalāmai un atbilstošai pilsētbūvniecības un būvniecības normām. Ir jānosaka visu līdzīpašnieku identitāte un jāsaņem viņu piekrišana. Ja nav panākta vienošanās, sadalīšana var tikt veikta tikai tiesā saskaņā ar Civillikuma noteikumiem par nedalāmu īpašumu un kopīpašuma sadalīšanu. Tas garantē skaidru īpašuma tiesību nošķiršanu un iespēju to izmantot vai kapitalizēt bez riska, ka starp līdzīpašniekiem varētu rasties tiesvedība.
Cits būtisks risks ir administratīvie un pilsētbūvniecības pārkāpumi. Būvatļauju pārbaude, vietējo pilsētbūvniecības normu ievērošana un kadastra situācijas pārbaude ir ārkārtīgi svarīga, lai novērstu tādas problēmas kā ēku nojaukšana, pieslēguma trūkums komunālajiem tīkliem vai nekustamā īpašuma izmantošanas ierobežojumi. Turklāt rūpīga zemes kadastra, hipotēku, servitūtu un citu nekustamā īpašuma apgrūtinājumu datu pārbaude ļauj atklāt visas ar to saistītās juridiskās un nodokļu saistības, piemēram, ienākuma nodokli, peļņas nodokli un citas saistības, par kurām tiek ziņots ANAF.
Kā pārbaudīt īpašumtiesību dokumentus, tiesību nodošanu un līgumus no attīstītāja
Ņemot vērā jaunās izmaiņas likumdošanā, pārbaude īpašumtiesību dokumentiem un nekustamā īpašuma juridiskajam statusam ir ļoti svarīgs posms jebkurā darījumā ar nekustamo īpašumu. Tas ietver tiesību apliecinoša dokumenta, iepriekšējo līgumu un zemes kadastra ierakstu analīzi, lai apstiprinātu īpašnieka identitāti un jebkādu apgrūtinājumu, piemēram, hipotēku, servitūtu vai pašreizējo tiesvedību, esamību. Ir ļoti svarīgi, lai visi dokumenti atbilstu spēkā esošajiem tiesību aktiem, tostarp Civillikumam un Likumam par nekustamā īpašuma kadastru un reklāmu Nr. 7/1996 (jaunajā redakcijā ar grozījumiem). Tāpat ir nepieciešams pārbaudīt būvatļauju, pilsētbūvniecības dokumentācijas un nekustamā īpašuma nodokļu statusa likumību, tostarp jebkādas saistības pret ANAF vai nesamaksātas parādsaistības, lai izvairītos no juridiskiem un finanšu riskiem.
Svarīgs posms ir arī būvuzņēmēja līgumu analīze: iepriekšējie līgumi, pirkšanas-pārdošanas solījumi un citi līgumi ar trešajām personām, kas var ietekmēt īpašuma tiesības. Ir svarīgi noteikt, vai nekustamais īpašums ir tiesvedības, mantinieku prasību objekts vai atrodas kopīpašumā, un šādā gadījumā pārdošanai ir nepieciešama visu līdzīpašnieku piekrišana. Tiek pārbaudīta arī likumisko normu ievērošana attiecībā uz līguma nosacījumiem, soda sankcijām un atlikšanas nosacījumiem, lai nodrošinātu darījuma drošību.
Zemes kadastra izraksts un kadastra plāns sniedz svarīgu informāciju par nekustamā īpašuma platību, robežām un atrašanās vietu, palīdzot atklāt jebkādus pārklājumus vai piekļuves trūkumu. Turklāt nekustamā īpašuma juridiskās vēstures pārbaude, ieskaitot iepriekšējās tiesvedības vai pašreizējās prasības, ļauj novērst nākotnes problēmas un apstiprina, ka attīstītājs ir patiesais īpašuma īpašnieks un īpašums var tikt pārdots bez ierobežojumiem.
Jaunie noteikumi par nodokļu paaugstināšanu un nodokļu saistībām prasa pastiprinātu uzmanību no nekustamā īpašuma īpašniekiem un attīstītājiem, tādēļ ir nepieciešamas specializētas konsultācijas, lai nodrošinātu visu juridisko saistību izpildi, tostarp noteikumus par nodokļu paaugstināšanu, pārskatu iesniegšanu ANAF un turpmāku tiesvedību novēršanu.
Nobeigumā jāatzīmē, ka projekts L213/2025, kas paredz ievērojamu nodokļu un nodevu paaugstināšanu, jo īpaši ēkām, zemes gabaliem un automašīnām, būtiski ietekmēs nekustamā īpašuma tirgu, īpašniekus un uzņēmumus. Likumdošanas grozījumi uzsver nepieciešamību pēc uzticamas juridiskās un nodokļu sagatavošanas, jo īpaši attiecībā uz nekustamā īpašuma pienācīgu pārvaldību un saistību izpildi pret ANAF.
